焦點訪談｜基層治理法治化，啃下社區(qū)矛盾“硬骨頭”

央視網(wǎng)消息（焦點訪談）：物業(yè)管理的質(zhì)量直接影響到小區(qū)居民的居住體驗。但很多人也聽到過這樣一句話：買房一陣子，物業(yè)一輩子。居民想要換物業(yè)并不容易。上?？党鞘巧虾Ｗ畲蟮男^(qū)之一，住了近4萬人。自從2023年6月物業(yè)合同到期后，小區(qū)的業(yè)主們就一直在為一件事煩惱：究竟是續(xù)聘原有物業(yè)還是再找一家新物業(yè)？如果找，找什么樣的？又該怎么找？不久前，結(jié)果終于出來了，這也讓持續(xù)7個月的物業(yè)選聘工作塵埃落定。

　　3月31日，上海最大的小區(qū)之一上?？党桥e行新老物業(yè)交接儀式。這意味著近4萬名業(yè)主長達7個月的等待終于有了結(jié)果。原來為上?？党翘峁┪飿I(yè)服務的是碧桂園盛孚物業(yè)，新物業(yè)是央企上海招商局物業(yè)管理有限公司，它是3月11日通過邀請招標的方式選出來的。

　　上海某企業(yè)咨詢管理有限公司總經(jīng)理楊莉青：“有5名專家老師進行閱標打分，主要通過暗標加明標雙結(jié)合綜合打分的程序進行打分，總共合計分是100分，其中暗標分數(shù)60分，明標總分40分，最終排名靠這兩部分最終得分來排序，第一名的就是獲勝的那家供應商?！?/p>

　　2個小時后，結(jié)果出來了。央企上海招商局物業(yè)管理有限公司成為中標候選人，這也意味著業(yè)主們長達7個月的等待終于有了結(jié)果?！督裹c訪談》從去年9月開始關(guān)注上海康城選聘物業(yè)一事，回顧整個事情的時間線，可以分為三個階段：第一階段，2024年7月至8月，全體業(yè)主投票決定是否續(xù)聘原物業(yè)；第二階段，2024年9月至2025年1月，制定選聘新物業(yè)方案；第三階段，2025年1月到3月，選聘新物業(yè)并啟動新老物業(yè)交接。首先，讓我們了解一下上海康城。

　　上?？党鞘巧虾Ｗ畲蟮男^(qū)，占地一平方公里。如果您對這個數(shù)字沒什么概念，那么我們換一個說法，它有286棟樓，住了將近4萬人，甚至連居委會都有4個。正因為面積大人口多，所以，再小的問題如果乘以龐大的人口基數(shù)，都會變成大問題。這就是康城面臨的現(xiàn)狀。

　　上海康城始建于1999年，分四期陸續(xù)建成。在這個超大型小區(qū)里，幼兒園、中小學、超市、衛(wèi)生院、公交車、銀行等配套一應俱全，如同一個復雜的小社會。從2013年起，深圳盛孚物業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務，2020年被碧桂園收購后繼續(xù)服務，一直干到今年3月。對它的服務，大家褒貶不一。

　　居民們反映的問題，有主觀原因，也有客觀原因。有些通過提高服務質(zhì)量可以解決，有些就很困難了，比如停車難。

　　小區(qū)治理本來就非常復雜瑣碎，眾口難調(diào)，超大型小區(qū)更是難上加難，因此即便再小的問題，日積月累也會逐漸成為居民們心中的痛點。去年6月，小區(qū)業(yè)委會就物業(yè)服務做了一次民意調(diào)查。

　　調(diào)查顯示，超八成的業(yè)主對物業(yè)服務不滿意。問題主要集中在工程維修、保潔、保安、綠化、客服、維保維修費用支付等幾個方面。于是，業(yè)委會多次找到物業(yè)方希望改善服務。

　　事實上，2023年6月，物業(yè)服務合同就已經(jīng)到期了，但由于業(yè)委會正處于換屆階段，所以原物業(yè)一直處于事實服務狀態(tài)。在服務沒有達到預期，雙方溝通效果不佳的情況下，到底要不要換物業(yè)成了擺在廣大業(yè)主面前的一道難題。換還是不換？換物業(yè)是大事，搞好了皆大歡喜，搞不好矛盾激化甚至會釀成社會問題。

　　上海交通大學國際與公共事務學院教授彭勃：“物業(yè)管理是社區(qū)治理最重要的問題、基本盤，影響老百姓獲得感、滿意感和幸福感、安全感很重要的前提因素?！?/p>

　　按照《民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，換物業(yè)必須召開全體業(yè)主大會投票表決。但是業(yè)委會剛剛成立，13名委員大多沒有什么經(jīng)驗，既不知道怎么換，也擔心會出現(xiàn)不可預知的狀況。

　　在這個關(guān)鍵時刻，康城社區(qū)黨委主動介入，組織專家團隊提供政策和法律咨詢，確保每一步都合法合規(guī)、平穩(wěn)有序。

　　上海市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)康城社區(qū)黨委專職副書記張軍萍：“需要有一個把舵，把好大的方向，基層黨組織在黨建引領(lǐng)下，怎么樣指導到位不越位，同時能夠進行補位。”

　　社區(qū)黨組織還成立了聯(lián)席會議機制，每月一次召集物業(yè)、業(yè)委會、政府職能部門共商社區(qū)事務。通過多方協(xié)作，逐步解決了換物業(yè)過程中的難題。此外，當?shù)胤抗懿块T也為業(yè)委會提供了具體的專業(yè)指導。

　　有了社區(qū)黨組織和政府部門的指導，業(yè)委會邁出了第一步。首先，要發(fā)放12000多張表決票，一戶一票，工作量非常大。為此，業(yè)委會組織了500多名志愿者。雖然很累，但為了能有個美好的將來，大家也都毫無怨言。

　　上海市律師協(xié)會行政法業(yè)務研究委員會副主任金纓：“在居民區(qū)黨組織的帶領(lǐng)下，在業(yè)主的積極參與下，在法律框架里面開展了相應的工作，保障了居民的知情權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)以及后續(xù)監(jiān)督權(quán)的行使?！?/p>

　　有了這樣的基礎(chǔ)后，去年8月25日，上?？党钦匍_業(yè)主大會，近八成的業(yè)主投票同意不續(xù)聘原物業(yè)。結(jié)果出來后，原物業(yè)立即采取了一些整改措施。比如，重新任命上海區(qū)域負責人，上?？党琼椖坑杉瘓F總部直管，針對康城業(yè)委會提出的問題盡量去解決。

　　盡管服務質(zhì)量有了一定改善，但是業(yè)主大會已經(jīng)做出決定，不再續(xù)聘原物業(yè)。接下來，事情轉(zhuǎn)入第二階段：制定選聘新物業(yè)方案。那么，該怎么制定這個方案？這時候社區(qū)黨組織和政府部門又一次伸出了援手。

　　張軍萍：“主動搭建平臺，讓大家在平臺里各自發(fā)表不同的意見?！?/p>

　　上海市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)社會工作辦（房管）康城專管員金子君：“第二階段，我們通過市、區(qū)兩級房管局的指導，讓物業(yè)選聘工作在（市房管局）監(jiān)管平臺上體現(xiàn)出來?！?/p>

　　在市、區(qū)房管局的專業(yè)指導下，業(yè)委會制定出了通過邀請招標的方式來選聘新物業(yè)的方案，隨后召開業(yè)主大會征求大家的意見。

　　物業(yè)選聘方案在1月19日的業(yè)主大會上獲得超過90%以上業(yè)主的支持。接下來，事情進入到第三階段：招標選聘新物業(yè)。經(jīng)業(yè)主大會表決，委托第三方組織實施。經(jīng)過嚴格篩選后，最終確定四家企業(yè)入圍。3月11日，通過招標，上海招商積余旗下的招商局物業(yè)管理有限公司得分最高被確定為中標企業(yè)。

　　最后，新老物業(yè)公司進行了為期一個月的工作交接。

　　從全國來看，小區(qū)在換物業(yè)過程中出現(xiàn)沖突的不在少數(shù)，但上?？党堑臉I(yè)主和物業(yè)公司通過理性溝通和合法程序，成功避免了沖突，實現(xiàn)了平穩(wěn)過渡。我們看到，只有充分尊重業(yè)主意見，確保選聘過程依法依規(guī)公開透明，才能真正實現(xiàn)小區(qū)管理的善治。

　　上海康城選聘物業(yè)之所以受關(guān)注，不僅僅因為社區(qū)的體量大，更因為反映了當下社區(qū)管理的共性問題。通過這個案例，我們看到了居民積極參與，用好法律賦予每個人的權(quán)利，用實際行動詮釋了“我的社區(qū)我做主”的理念。人民城市的主體是人民，社區(qū)治理的每一步都應體現(xiàn)人民意愿。只有當每一份訴求都被認真對待，社區(qū)才能真正成為居民安居樂業(yè)的溫馨港灣。